Promet nekretnina i ugovori
Sigurna kupovina stana: 5 skrivenih pravnih rizika koje morate proveriti pre potpisivanja ugovora i isplate
Kupovina stana je za većinu ljudi jedna od najvećih i najvažnijih finansijskih odluka u životu. Bez obzira na to da li kupujete nekretninu u novogradnji ili starogradnji, proces koji obuhvata promet nekretnina i ugovori koji ga prate sa sobom nose ozbiljne pravne izazove.
Iako vizuelni pregled stana i lokacija igraju glavnu ulogu u Vašem izboru, pravna čistota dokumentacije je ono što garantuje da nećete ostati i bez novca i bez krova nad glavom. Nažalost, u praksi se često dešava da se skriveni problemi uoče tek kada bude prekasno – nakon što je ugovor potpisan, a novac isplaćen.
Kako biste maksimalno zaštitili svoju investiciju, izdvajamo 5 skrivenih pravnih rizika koje morate detaljno proveriti pre nego što stavite svoj potpis na ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.
1. Višestruka prodaja istog stana (Teret prošlosti)
Iako je uvođenjem javnobeležničkog (notarskog) sistema i uvezivanjem sa Katastrom nepokretnosti rizik od višestruke prodaje drastično smanjen, on i dalje nije potpuno eliminisan.
Ovaj rizik je posebno izražen kod specifičnih situacija:
Stariji ugovori koji nisu sprovedeni u katastru: Ako je prodavac kupio stan pre 15-20 godina, a nikada se nije upisao kao vlasnik u katastar, postoji rizik da je isti stan u međuvremenu bio predmet nekog drugog pravnog posla ili izvršenja.
Kupovina u ranoj fazi gradnje: Kod kupovine stanova u izgradnji, ključno je proveriti da li je investitor opravdao sve predugovore i da li je uneta zabeležba u bazu podataka kako se isti stan ne bi ponudio nekom drugom kupcu.
2. Skrivene hipoteke i zabeležbe izvršenja
Provera lista nepokretnosti (izvoda iz katastra) je prvi korak, ali površno čitanje može biti fatalno. Pored klasične hipoteke banke, na stanu mogu postojati i drugi opasni tereti:
Zabeležba spora: Znači da treće lice na sudu osporava vlasništvo nad tim stanom. Ako kupite stan sa ovom zabeležbom, rizikujete da izgubite nekretninu ukoliko tužilac dobije spor.
Zabeležba izvršenja: Ukoliko prodavac ima dugovanja, izvršitelj može pokrenuti prodaju stana radi namirenja duga. Ako se ova zabeležba pojavi pre nego što se Vi upišete kao vlasnik, Vaša kupovina postaje ekstremno komplikovana.
3. Prava trećih lica (Bračna tekovina i naslednici)
Srbija je podneblje gde su porodični odnosi često pravno neregulisani, što se direktno odražava na promet nekretnina.
Imovina stečena u braku: Ako je stan upisan samo na ime muža, a stečen je tokom braka, on predstavlja zajedničku bračnu tekovinu. Za prodaju takvog stana neophodna je pisana i overena saglasnost supružnika. Bez toga, prevareni supružnik može sudski osporiti ugovor o kupoprodaji.
Nasledna prava i vansudska poravnanja: Ako je prodavac nasledio stan, mora se detaljno proveriti ostavinsko rešenje kako se naknadno ne bi pojavio zakonski naslednik koji zahteva svoj nužni deo.
4. Problematična dokumentacija kod novogradnje (Građevinska i upotrebna dozvola)
Kupovina stana direktno od investitora u Pančevu ili bilo kom drugom gradu privlačna je zbog povraćaja PDV-a, ali nosi specifične rizike:
Odstupanje od građevinske dozvole: Ako je investitor sagradio sprat više ili probio gabarite, zgrada neće moći da dobije upotrebnu dozvolu. To znači da nećete moći da uknjižite stan na svoje ime, niti da ga kasnije prodate putem stambenog kredita.
Pravni status zemljišta: Veoma je važno proveriti da li investitor ima rešene imovinsko-pravne odnose na zemljištu ispod zgrade (pravo svojine ili pravo gradnje), jer bez toga nema uspešne uknjižbe.
5. Zamke u samom tekstu kupoprodajnog ugovora
Ugovori o prometu nepokretnosti ne smeju biti šablonski. Svaka rečenica u ugovoru mora precizno da štiti Vaša prava. Najčešći propusti u ugovorima su:
Nedefinisana clausula intabulandi: Ovo je bezuslovna saglasnost prodavca da se kupac može upisati u katastar kao novi vlasnik. Ako je ova klauzula dvosmislena ili uslovljena nečim što nije ispunjeno, Katastar će odbiti Vaš upis.
Nedorečeni rokovi za useljenje i penali: Ukoliko prodavac kasni sa predajom ključeva ili investitor probije rokove izgradnje, ugovor mora jasno definisati novčane penale po danu ili mesecu kašnjenja.
Regulisanje poreza i računa: Ugovorom mora biti precizno definisano ko snosi troškove poreza na prenos apsolutnih prava (ili PDV-a), kao i obaveza prodavca da dostavi dokaze da su svi komunalni računi isplaćeni do dana primopredaje.
Kako se zaštititi? Profesionalna pravna pomoć u prometu nekretnina
Mnogi kupci veruju da su angažovanjem agencije za nekretnine ili samim odlaskom kod javnog beležnika potpuno zaštićeni. Međutim, dužnost notara je da proveri formu i očigledne smetnje u sistemu, dok detaljna istorija nepokretnosti, analiza skrivenih rizika i krojenje ugovora prema Vašim specifičnim interesima spadaju u domen advokata.
Kada su u pitanju promet nekretnina i ugovori, angažovanje stručnog advokata pre isplate bilo kakve kapare ili avansa predstavlja jedinu pravu polisu osiguranja za Vaš novac.
Planirate kupovinu stana ili kuće u Pančevu i okolini? Ne prepuštajte slučajnosti svoju najveću životnu investiciju. Advokatska kancelarija Miković - Bosilj pruža kompletnu pravnu podršku u procesu prometa nepokretnosti – od detaljne provere dokumentacije i istorijata uknjižbe, preko izrade sigurnih predugovora i ugovora, do uspešnog upisa Vašeg prava svojine u katastar.
Kontaktirajte nas i obezbedite sebi miran san tokom kupovine nekretnine.